Enclenché en 2002, le projet d'écoquartier de la Cartoucherie, à Toulouse, aura livré ses derniers secrets en ce début du mois de mars 2024. Toulouse Métropole et son bras armé de l'aménagement, Oppidea, ont dévoilé jeudi 7 mars les contours de la troisième et dernière phase de la métamorphose de cette friche industrielle. Parmi les enjeux clés de cette présentation, au coeur des Halles de la Cartoucherie qui ont franchi le cap du million de visiteurs en quelques mois, l'annonce officielle des promoteurs immobiliers retenus par les décideurs locaux pour la construction de 508 logements.
Face à trois autres groupements, c'est le consortium composé de Crédit Agricole Immobilier, le Toulousain GA Smart Building, Marignan, Premium Promotion et Nexity, accompagnés par l'agence d'architecture Lambert Lenack, qui a été retenu. Si pour Nexity, c'est une bonne nouvelle après l'annonce d'un plan social à venir face à la crise actuelle du marché dans le logement neuf, pour GA, spécialiste de la construction hors-site, il s'agit de la confirmation d'un pari réussi deux ans après le lancement de sa marque sur l'immobilier résidentiel.
Ce mode de consultation, dénommé 'Le Grand Challenge', « invitait les groupements de promoteurs candidats, accompagnés d'un architecte-urbaniste, à concevoir un projet global pour cette dernière phase en intégrant les nouvelles orientations de l'opération », explique Oppidea.
Place à la construction hors-site
Face à la montée en puissance du sujet de la végétalisation en ville et de la lutte contre les îlots de chaleur, Toulouse Métropole a notamment opté pour l'intégration d'un jardin public d'un hectare dans cette dernière phase de la Cartoucherie.
« C'était une surface qui devait accueillir des constructions initialement », souligne Jean-Luc Moudenc, le président de Toulouse Métropole.
La collectivité avait également demandé aux candidats de « générer des hauteurs » afin de libérer de la surface au sol. Pour remporter la mise, le club des cinq a présenté un projet nommé « Le Parc Habité ».
« Le projet repose sur trois éléments clés : libérer les sols, concevoir des logements bioclimatiques et la construction bas carbone par le hors-site », présente Adrien Lambert, le cofondateur de l'agence Lambert Lénack.
Au travers de cette opération immobilière, 500 arbres seront plantés, et la végétalisation en pleine terre occupera 38% de la surface totale de cette dernière phase.
Afin de mener à bien cette opération, les cinq promoteurs retenus se sont répartis les 508 logements (33.160 mètres carrés de surface plancher au total) en trois lots de co-promotion. Un premier sera mené par Nexity et Crédit Agricole Immobilier, un second par Marignan et le dernier par GA Smart Building et Premium Promotion. Néanmoins, dans l'architecture industrielle proposée au concours, le spécialiste toulousain de la construction hors site apparaît comme la cheville ouvrière de cette opération.
« Nous allons réaliser notre lot avec nos méthodes de travail habituelles et nous allons mettre à disposition de nos partenaires notre savoir-faire sur la construction hors-site et notre outil industriel, commente Sébastien Matty », le président du groupe GA Smart Building.
Le projet proposé reposant sur cette méthode de construction, qui réduit considérablement les nuisances sonores pour les riverains, avait d'ailleurs eu les faveurs des habitants locaux lors d'une consultation citoyenne organisée par la mairie de quartier.
« Nous avons retenu ce groupement pour leurs efforts sur la végétalisation, tout en trouvant l'équilibre avec la nécessité d'une densification urbaine. Par ailleurs, j'apprécie beaucoup leur notion d'espacement entre les différents bâtiments pour permettre favoriser la fraîcheur et l'esthétisme du quartier. En ce sens, j'ai totalement désapprouvé la manière dont la première tranche de la Cartoucherie a été conçue. C'est beaucoup trop serré », témoigne Jean-Luc Moudenc.
Déjà plus de 5.000 habitants
En plus des 508 logements neufs confiés à des entreprises privées, Oppidea a missionné Toulouse Métropole Habitat et CDC Habitat pour la construction de plus de 400 logements supplémentaires, dont une résidence étudiante et du logement social. Au total, 41% des 937 logements de la troisième phase de La Cartoucherie seront des logements sociaux.
« Aujourd'hui, sur l'ensemble de la Cartoucherie, nous avons 2.464 logements livrés, 217 en chantier et encore 1.270 à construire », précise le maire de Toulouse, qui fait savoir que déjà 5.500 habitants vivent désormais dans ce nouveau quartier de la ville.
La Cartoucherie abrite également 2.500 étudiants et un millier de salariés, comme prévu initialement, en mélangeant logements, équipements scolaires et bureaux.
Grâce à ce programme d'aménagement volontariste, bien qu'ayant connu quelques retards, la Métropole de Toulouse a récemment été mise en avant par le gouvernement en faisant partie des 22 « Territoires engagés pour le logement », annoncé par le Premier ministre, Gabriel Attal, le 14 février dernier.
« C'est un label d'encouragement politique. Maintenant, c'est aux équipes de l'État en région d'être des facilitateurs », commente le premier magistrat de la Ville rose.
Toulouse Métropole espère un début des travaux de cette dernière phase de la Cartoucherie au cours de l'année 2025, pour une livraison attendue des logements en 2030.
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