Les Toulousains garderont-ils leur pouvoir d’achat immobilier en 2017 ?

Après une année 2016 exceptionnelle, de quoi sera faite 2017 ? Ventes en progression dans le neuf comme dans l’ancien, reprise de la construction et conditions d’emprunt hyper favorables : le bilan des derniers mois est bon, mais la remontée amorcée des taux de crédit et l’incertitude liée à la présidentielle pourraient troubler le marché.
Contrairement à d'autres grandes villes, les Toulousains auraient vu leur pouvoir d'achat immobilier stagner en un an

Près de 850 000 transactions ont été enregistrées dans l'immobilier ancien en 2016. C'est le chiffre spectaculaire -en hausse de 5 % selon les notaires- qui résume la bonne santé du secteur dans l'hexagone. Le réseau d'agences Laforêt Immobilier dresse un constat identique au sein de ses enseignes avec des ventes en hausse de 12,8 % au plan national l'année dernière (13 % dans les régions).

Le marché du neuf n'a pas été en reste, avec de fortes progressions observées concernant les ventes, tout comme les mises en vente. Les dernières statistiques du ministère du Logement indiquent des mises en chantier de logements collectifs en progression de 13,7 % entre novembre 2015 et novembre 2016. Dans l'agglomération toulousaine, la fédération des promoteurs immobiliers tablait quant à elle sur 7 600 ventes.

Partout en France, primo et secundo-accédants profitent de ce marché accessible grâce à des prix stables et des taux d'emprunt extrêmement bas. Le Crédit Foncier, expert dans ces questions, estime que globalement les Français ont récupéré 7 % de pouvoir d'achat en 2016.

La porte-parole du courtier meilleurtaux.com, Maël Bernier, résume d'ailleurs l'année d'un seul mot "excellence". "Nous avons enregistré une hausse de 40 % des demandes de financement de la part d'acheteurs qui avaient déjà signé un compromis, et cela ne concerne que les acquisitions, pas les demandes de rachats de crédits immobiliers." La très forte production de crédits a par ailleurs été confirmée par la Banque de France. L'établissement indiquait à fin novembre un montant de 216 milliards d'euros de prêts habitat accordés, contre 203 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année 2015.

La dégringolade des taux, adossée à la mise en œuvre d'un PTZ avantageux a, selon la spécialiste de meilleurstaux, décidé les primo comme les secundo-accédants à passer à l'acte d'achat.

À Toulouse on compte  1,2 acheteur pour 1 bien

Toulouse a bien sûr profité de ces conditions d'emprunt avantageuses avec les meilleurs taux constatés à 0,90 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans. Mais, toujours selon meilleurstaux.com, et contrairement à d'autres grandes villes, les Toulousains auraient vu leur pouvoir d'achat immobilier stagner en un an. La ville se classe au 13e rang des métropoles françaises et ses habitants peuvent s'acheter une surface de 73 m2 pour une mensualité de 1000 €/ mois sur 20 ans indique le courtier. À l'inverse, Grenoble, Marseille et Montpellier ont vu leur pouvoir d'achat progresser de 11, 9 et 7 m2 grâce à la baisse des prix.

La raison ? "Toulouse est une ville dynamique, la demande y est soutenue et du coup l'effet taux bas a ici été gommé par une légère hausse des prix," décrit Maël Bernier.

Le courtier décrit encore des acheteurs toulousains aux revenus nets moyens légèrement plus élevés que la moyenne française  (5 600 € nets mensuels par couple vs 5 400 € nets mensuels). Pour les primoaccédants, le niveau des salaires est le même qu'ailleurs en France (4 700 € nets mensuels pour un couple). Quant à la transaction moyenne, elle s'élève  à 220 300 € en moyenne à Toulouse.

La plateforme MeilleursAgents.com, qui référence les ventes conclues par près de 6 000 agences immobilières dans toute la France et présentes sur sa plateforme (125 dans l'agglomération toulousaine), fait état dans son dernier baromètre d'une hausse des prix qui avoisinerait les 1 % à Toulouse en 2016.

L'entreprise mesure par ailleurs l'indicateur de tension immobilière (ITI), c'est à dire le nombre moyen d'acheteurs en recherche active pour un bien en vente.

"À Toulouse l'ITI est de 1,2 acheteurs pour un bien, ce qui est finalement assez peu au regard du dynamisme du marché dans cette ville, estime Sébastien de Lafond le fondateur de MeilleursAgents.com qui pointe "qu'un marché équilibré et fluide compte plutôt entre 2 et 3 acheteurs pour un bien en vente."

Quelles perspectives en 2017 ?

La fin de la période enchantée est-elle proche ? Depuis le début de l'année, les taux d'intérêt ont amorcé une légère remontée, de l'ordre de 0,10 % à 0,15 %. Quel effet cela pourrait-il avoir sur le marché ? "Si l'on reste dans cet ordre là il n'y aura pas d'effet sur le marché," affirme Maël Bernier.

Pour Sébastien de Lafond, en 2017 la perspective de baisse des taux s'est éloignée. "Nous tablons sur un scénario de hausse avec des taux qui devraient osciller entre 2 et 2,5 %. L'effet d'aubaine des taux bas et le gain de pouvoir d'achat ne devraient plus être d'actualité," estime-t-il.

L'autre élément clé de cette année sera le scrutin présidentiel. Les années d'élection faisant rarement bon ménage avec l'immobilier, les professionnels espèrent un premier trimestre actif avant un éventuel attentisme. Ces facteurs seront-ils de nature à gripper le marché ?  "Non ! estime le fondateur de MeilleursAgents.com, "les acheteurs ne seront pas découragés, il devraient rester nombreux à occuper le marché en 2017 surtout si les prix ne sont pas poussés à la hausse. Ils resteront séduits notamment sur les mesures fiscales avantageuses le PTZ et le dispositif Pinel qui restent d'actualité."

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