L'heure n'est pas encore au bilan, mais les professionnels du tourisme savent déjà que les vacances de février 2016 seront un bon cru dans les stations de ski pyrénéennes. La neige est arrivée in extremis et les vacanciers avec. "Pour ces vacances, 90 à 100 % de notre parc immobilier est réservé", annonce même Jean Canal, le directeur de la Confédération pyrénéenne du tourisme, avant de nuancer "mais cela ne veut pas dire que notre offre immobilière est en bon état. Au contraire, elle est vieillissante et c'est un problème, nous n'avons quasiment aucun produit haut de gamme à proposer aujourd'hui dans le massif pyrénéen."

La raison ? Contrairement aux Alpes, les Pyrénées n'ont pas leur quota de chalets disséminés dans les sapins, ni de résidences hôtelières suréquipées. Ici, le pied-à-terre type est un studio-cabine de 27 m2 dans une résidence des années 70. Des appartements qui ne sont malheureusement plus en phase avec les standings et attentes de la clientèle de résidences secondaires. Les stations de La Mongie et de Gourette seraient particulièrement concernées par ce phénomène.

Les propriétaires de ces appartements, le plus souvent des particuliers originaires du Sud-Ouest et de la façade atlantique, envisagent rarement des travaux de rénovation, quitte à ne plus louer leur bien. La raison de ce renoncement ?

"La rénovation leur couterait aussi cher que la valeur vénale de leurs appartements, de l'ordre de 1500 euros/m2", constate Christine Massoure, la directrice de N'Py, marque regroupant 7 domaines skiables et touristiques pyrénéens (soit 55 % du chiffre d'affaires des domaines skiables des Pyrénées françaises).

Une campagne de Home Staging

Certaines stations alpines, confrontées au même problème il y a quelques années, s'étaient lancées dans d'importantes campagnes de rénovation, rendues possibles notamment par le rachat de plusieurs biens par des foncières qui réunissaient ensuite ces appartements pour les rénover.

Une piste qui, selon Christine Massoure, n'est pas envisageable dans les Pyrénées. "La remise à neuf systématique de l'existant au travers d'opérations 'démolition-reconstruction' ou 'rénovation lourde' est un objectif au mieux très coûteux, au pire irréalisable", estime-t-elle.

Face à cette problématique, N'Py vient donc d'engager un partenariat avec le réseau immobilier Square Habitat, qui gère actuellement 8 000 lots (soit près de 40 000 lits dans les stations des Pyrénées).

Cette campagne vise à inciter les propriétaires de ce type de biens à procéder à une modernisation légère de leur appartement, pour les remettre ensuite sur le marché de la vente ou de la location. Des campagnes de home staging peu coûteuses, qui n'excèdent pas les 2 000 euros pour les propriétaires.

"Si nous ne faisons rien, nous estimons que 1 à 3 % du parc tombent en lit froid chaque année dans les stations pyrénéennes, c'est-à-dire qu'ils ne sont plus ni loués, ni vendus. Au bout de dix ans, cela impacte 20 % du parc et affecte le marché immobilier de montagne", décrit Élodie Dufau, la directrice des locations saisonnières chez Square Habitat.

De son côté, la Confédération pyrénéenne du tourisme souhaite faire inscrire la rénovation de l'immobilier pyrénéen dans les objectifs de la nouvelle région. "Une réflexion est engagée pour dégager une ligne budgétaire sur le sujet", pointe Jean Canal.

Un marché plus actif dans les "stations-villages"

Dans les Hautes-Pyrénées et en Ariège, les stations d'Ax-les-Thermes, Saint-Lary, Cauterets, Barèges et dans une moindre mesure Luz Saint Sauveur, sont bien moins touchées par ce phénomène de parc vieillissant. Fréquentées aussi pour l'activité thermale, elles garantissent une activité toute l'année et le marché immobilier s'en ressent. "Le parc immobilier y est bien plus moderne et entretenu, le marché des transactions est plutôt actif avec des prix moyens à 3 000 euros/m2 pour des biens en bon état", mesure Élodie Dufau.

Dans ce marché, l'immobilier neuf n'occupe qu'une toute petite niche et un promoteur local fait figure de leader. Il s'agit de Socaim, présent surtout à Saint-Lary et Peyragudes. Avec une centaine de logements produits chaque année, il sert une clientèle haut de gamme.

"Nous construisons des résidences avec des appartements de standing entièrement personnalisables et dotés de services, SPA, casiers à ski, etc. ainsi que des maisons individuelles dans l'esprit granges des Pyrénées en pierre et toit d'ardoises", décrit Élodie Mir, la responsable commerciale de Socaim.

Exemple avec la résidence Valnéa, dernier programme de 41 logements, du studio au T6, livré par le promoteur au pied des pistes à Peyragudes. Il faut compter 135 000 euros pour un studio de 35 m2, 185 000 euros pour un T2 de 50 m2 et 495 000 euros pour un T6 de 160 m2.