Vous venez d'être élue pour deux ans à la tête de l'OTIE en remplacement de Christian Peyge. Une mission que vous aviez déjà occupée entre 2006 et 2009. Quels sont vos projets ?

L'OTIE a fait du chemin depuis 2009. Aujourd'hui, l'observatoire ne se cantonne plus à de simples études de marché. Nous sommes aussi régulièrement interrogés par les collectivités locales sur des questions qui concernent le développement urbain et les pôles économiques. Pour que ces échanges se formalisent et s'intensifient, je souhaite donc que nous montions des groupes de travail au sein de l'OTIE sur tous les grands sujets qui concernent la Métropole.

Il s'agit de faire connaître nos idées et d'être partie prenante dans les grandes décisions. Par exemple, la desserte de l'aéroport par la 3e ligne de métro est une décision qui n'est pas actée aujourd'hui. Il nous semblerait aberrant que cela ne se fasse pas. Nous pourrions évidemment intervenir sur d'autres sujets comme Toulouse Euro Sud Ouest, Toulouse Montaudran Aerospace, l'aménagement du quartier Innometro, l'évolution de Borderouge et de la Cartoucherie.

Vous avez choisi de placer ce 13e forum sous le signe des bureaux de demain et de l'évolution de Toulouse d'ici à 2030, avec Anne-Marie Idrac en grand témoin. Pourquoi ce choix ?

Car c'est un sujet sur lequel nous avons vu apparaître de nouveaux besoins de la part des entreprises utilisatrices, de nouvelles normes de constructions et de nouvelles habitudes de travail. Ces évolutions ont un impact sur les sites, les bâtiments eux-mêmes. Constructeurs et promoteurs doivent avoir conscience de ces problématiques avant de lancer leurs projets. Nous avons par ailleurs invité Anne-Marie Idrac comme grand témoin pour partager sa vision de Toulouse dans sa globalité et échanger évidemment sur les problématiques de transport (Anne-Marie Idrac est présidente de la société de gestion de l'Aéroport Toulouse-Blagnac NDLR).

Anne-Marie Idrac ce 4 février lors du 13e forum de l'OTIE ©photo Rémi Benoit

Quel bilan dressez-vous par ailleurs de l'activité d'immobilier tertiaire à Toulouse en 2015 ?

Le volume de commercialisation est en baisse avec 115 100 m2 transactés en 2015 contre 142 000 en 2014. Néanmoins, je suis confiante car Toulouse reste toujours dans le top des métropoles les plus dynamiques derrière Lyon, Lille et Aix-Marseille.

Cette baisse est à relativiser car, en 2014, le marché avait été boosté par de grosses transactions "clés en main" comme Safran, qui représentait à elle seule 25 000 m2.

Ainsi, le secteur aéronautique avait pesé à hauteur de 40 % sur l'ensemble des transactions, contre 25 % en 2015.

Par ailleurs, le nombre de grandes transactions se maintient avec plusieurs opérations phare lancées en 2015. Le rectorat, l'immeuble Thales, le siège d'Airbus Group, le campus d'Airbus et le siège d'Habitat Toulouse.

Par ailleurs, les prix moyens de location dans l'ancien sont restés stables en 2015, ils ont oscillé entre 90 euros et 130 euros / m2. Concernant la vente, tout dépend de l'état de l'immeuble. Il faut compter entre 1 000 et 1 600 euros / m2 HT pour un immeuble en état et de 700 à 1 000 euros / m2 HT pour un immeuble à rénover.

Dans l'agglomération toulousaine, quels ont été les secteurs les plus actifs en 2015 ?

Cela ne change pas beaucoup. Blagnac, Labège et Balma-Gramont concentrent le plus grand nombre de demandes placées et comptabilisent le plus grand nombre de transactions de grande taille.

Au centre-ville, nous sommes toujours en sous-offre. Cette année, néanmoins, le programme Elypsis de 10 000 m2 de bureaux rue des 36 ponts devient réalité. Il sera livré fin 2016 et une partie a d'ailleurs été vendue en blanc à un investisseur.

De même, au bord du Canal, l'immeuble Fidélio a finalement été revendu par Habitat Toulouse au promoteur Vinci qui le transformera en bâtiment mixte accueillant une résidence étudiante et des bureaux. Seul le projet d'aménagement Toulouse Euro Sud Ouest pourra faire évoluer l'offre de bureaux au centre-ville dans quelques années.

Quel est l'état du stock de bureaux disponibles dans l'agglomération ?

Nous comptabilisons à ce jour 217 000 m2 de stock, ce qui équivaut à deux ans de transactions et qui est stable. Ce n'est pas beaucoup, car le taux de vacance n'est que de 5 % à Toulouse ! À ce jour, 80 % du stock sont concentrés au nord-ouest dans la zone aéronautique, dans le sud-ouest (et notamment à Bordelongue qui ne permet pas une bonne accessibilité) et dans le sud-est où le parc est vieillissant.

Ce qui devient problématique, en revanche, c'est que nous n'avons quasiment plus de stock neuf disponible. En ce moment, l'offre à Toulouse n'est donc pas en phase avec la demande.

Malgré cette année en demi-teinte, vous restez optimiste. Les perspectives sont-elles meilleures pour 2016 ?

Oui nous avons de très belles prévisions pour cette année avec 40 000 à 50 000 m2 de transactions déjà signées dans la périphérie de Toulouse. D'autres encore sont identifiées. Ce repli enregistré en 2015 n'est donc que passager.